Projekt domu bez pozwolenia
Od początku 2022 roku zauważalny jest wzrost zainteresowania projektami domów do 70 m2. Jest to związane z programem rządowym Polski Ład, który wprowadził zmiany w Ustawie Prawo budowlane oraz ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nowe przepisy umożliwiają budowę domu do 70 m2 powierzchni zabudowy bez pozwolenia na budowę, bez powoływania kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy. Zmiany ustawy weszły w życie z dniem 3 stycznia 2022 roku i w dalszym ciągu budzą duże zainteresowanie i niepewności wśród inwestorów, którzy chcieliby skorzystać z możliwości budowy domu bez pozwolenia na budowę.
- powierzchnia użytkowa 79,48 m2
- powierzchnia zabudowy 60,25 m2
- powierzchnia dachu 103,03 m2
- kubatura 395,00 m2
- wysokość 8,57 m
- min. gabaryty działki 23.34 × 17.60 m
- powierzchnia użytkowa 85,90 m2
- powierzchnia zabudowy 68,98 m2
- powierzchnia dachu 150,00 m2
- kubatura 403,00 m2
- wysokość 8,30 m
- min. gabaryty działki 17.94 × 15.94 m
- powierzchnia użytkowa 84,63 m2
- powierzchnia zabudowy 69,25 m2
- powierzchnia dachu 90,75 m2
- kubatura 466,44 m2
- wysokość 7,93 m
- min. gabaryty działki 18.65 × 16.07 m
Kryteria wyboru projektu i parametry działki budowlanej
Według uproszczonej procedury na tzw. zgłoszenie z projektem budowlanym, można zrealizować jednorodzinny budynek mieszkalny o nie więcej niż dwóch kondygnacjach i powierzchni zabudowy do 70 m2. Taka inwestycja ma służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych, o czym inwestor powinien zaświadczyć przy zgłaszaniu budowy domu do 70 m2 właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Jedną z kluczowych kwestii przy wyborze projektu domu na zgłoszenie jest zbadanie strefy oddziaływania takiego budynku. Zgodnie z zapisami ustawy nowo budowany dom do 70 m2 powinien być budynkiem wolnostojącym, którego obszar oddziaływania w całości mieści się na działce lub działkach, na których będzie realizowana inwestycja. Dodatkowe kryterium, które zostało opisane w ustawie dotyczy wielkości działki i intensywności zabudowy. Na danej działce ilość domów do 70 m2 nie może być większa niż jeden budynek na każde 500 m2 powierzchni działki.
- powierzchnia użytkowa 92,10 m2
- powierzchnia zabudowy 69,30 m2
- powierzchnia dachu 110,00 m2
- kubatura 246,04 m2
- wysokość 8,68 m
- min. gabaryty działki 19.93 × 16.12 m
- powierzchnia użytkowa 78,64 m2
- powierzchnia zabudowy 67,51 m2
- powierzchnia dachu 137,00 m2
- kubatura 396,35 m2
- wysokość 8,72 m
- min. gabaryty działki 16.27 × 17.91 m
- powierzchnia użytkowa 49,59 m2
- powierzchnia zabudowy 68,56 m2
- powierzchnia dachu 112,03 m2
- kubatura 221,44 m2
- wysokość 5,85 m
- min. gabaryty działki 16.25 × 17.25 m
Projekt budowlany zgodny z MPZP
Niezależnie od tego czy projekt będzie zgłaszany w drodze pozwolenia na budowę czy na zgłoszenie, powinien być zgodny z obowiązującymi warunkami technicznymi jakim powinny odpowiadać budynki ich usytuowanie. Niezmiennie projekt powinien również zostać zaadaptowany do warunków lokalnych, które są zapisane w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), uchwalonym dla danego obszaru inwestycyjnego. Jeżeli dla danego obszaru nie ma uchwalonego MPZP, należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy dla danej działki, która powinna być poprzedzona analizą urbanistyczną. Zgodnie z ustawą, analizie będzie podlegał obszar nie większy niż 200 metrów od terenu inwestycji. Jeżeli w tym obszarze nie znajduje się inna zabudowa, to inwestor nie uzyska warunków zabudowy. Skutkuje to wówczas brakiem możliwości realizacji inwestycji w drodze zgłoszenia. Na wydanie decyzji o warunkach zabudowy urząd ma 21 dni.
- powierzchnia użytkowa 79,54 m2
- powierzchnia zabudowy 67,51 m2
- powierzchnia dachu 105,61 m2
- kubatura 396,35 m2
- wysokość 8,72 m
- min. gabaryty działki 16.27 × 17.91 m
- powierzchnia użytkowa 50,24 m2
- powierzchnia zabudowy 68,06 m2
- powierzchnia dachu 104,00 m2
- kubatura 244,00 m2
- wysokość 6,15 m
- min. gabaryty działki 16.25 × 17.25 m
- powierzchnia użytkowa 70,73 m2
- powierzchnia zabudowy 56,23 m2
- powierzchnia dachu 78,08 m2
- kubatura 356,00 m2
- wysokość 8,26 m
- min. gabaryty działki 15.31 × 16.61 m
Jak wygląda procedura zgłoszenia?
Czynności, które Inwestor powinien dokonać planując realizację projektu domu do 70 m2 w drodze zgłoszenia to:
- zlecić prace geodezyjne dla geodety w celu wytyczenia budynku, a po wybudowaniu – geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej,
- zawiadomić organ nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych,
- zgłosić właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej budowę domu do 70 m2. Do zgłoszenia należy dołączyć:
- projekt architektoniczno-budowlany,
- projekt zagospodarowania działki,
- oświadczenie o budowie domu dla własnych potrzeb mieszkaniowych,
- oświadczenie, że przyjmuje na siebie odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy.
Inwestor może rozpocząć budowę domu od razu po dokonaniu takie zgłoszenia.
- powierzchnia użytkowa 90,25 m2
- powierzchnia zabudowy 69,57 m2
- powierzchnia dachu 111,50 m2
- kubatura 435,00 m2
- wysokość 8,65 m
- min. gabaryty działki 20.00 × 17.12 m
- powierzchnia użytkowa 78,63 m2
- powierzchnia zabudowy 68,86 m2
- powierzchnia dachu 106,43 m2
- kubatura 213,47 m2
- wysokość 8,33 m
- min. gabaryty działki 17.97 × 15.39 m
- powierzchnia użytkowa 80,63 m2
- powierzchnia zabudowy 69,32 m2
- powierzchnia dachu 140,00 m2
- kubatura 385,50 m2
- wysokość 8,00 m
- min. gabaryty działki 17.96 × 15.98 m
Parterowe projekty domów rekreacji indywidualnej na zgłoszenie
Nowe przepisy zostały również wprowadzone w zakresie budowy wolnostojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej. Dotychczas na zgłoszenie można było realizować budynek parterowy o powierzchni zabudowy do 35 m2. Zmiany zapisane w ustawie zwiększają tą powierzchnię do 70 m2. Dodatkowo ze względów bezpieczeństwa zostały wprowadzone ograniczenia, które określa iż rozpiętość elementów konstrukcyjnych w takich budynkach nie może wynosić więcej niż 6 metrów, zaś wysięg wsporników nie więcej niż 2 metry.
- powierzchnia użytkowa 79,13 m2
- powierzchnia zabudowy 68,88 m2
- powierzchnia dachu 57,06 m2
- kubatura 268,79 m2
- wysokość 8,79 m
- min. gabaryty działki 16.38 × 17.98 m
- powierzchnia użytkowa 20,94 m2
- powierzchnia zabudowy 34,85 m2
- powierzchnia dachu 41,04 m2
- kubatura 143,00 m2
- wysokość 5,21 m
- min. gabaryty działki 18.43 × 17.07 m
- powierzchnia użytkowa 84,51 m2
- powierzchnia zabudowy 69,47 m2
- powierzchnia dachu 115,83 m2
- kubatura 343,88 m2
- wysokość 7,91 m
- min. gabaryty działki 18.63 × 16.07 m
Zmiany w prawie budowlanym zawarte w programie Polski Ład miały na celu skrócenie i uproszczenie procesu budowlanego oraz przyniesienie oszczędności dla inwestora. W środowisku architektów pojawiło się jednak wiele uwag i zastrzeżeń dotyczących tych założeń, zwłaszcza w zakresie braku konieczności powoływania kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy. Obniża to znacznie poziom bezpieczeństwa zarówno osób pracujących na budowie oraz rodziny, która będzie dany budynek zamieszkiwała. Brak kierownika budowy zwiększa poza tym ryzyko budowy niezgodnie z projektem budowlanym.
- powierzchnia użytkowa 90,25 m2
- powierzchnia zabudowy 69,57 m2
- powierzchnia dachu 121,53 m2
- kubatura 435,00 m2
- wysokość 8,65 m
- min. gabaryty działki 20.00 × 17.12 m
- powierzchnia użytkowa 73,27 m2
- powierzchnia zabudowy 64,50 m2
- powierzchnia dachu 135,00 m2
- kubatura 329,00 m2
- wysokość 7,67 m
- min. gabaryty działki 16.64 × 16.59 m
- powierzchnia użytkowa 78,82 m2
- powierzchnia zabudowy 69,32 m2
- powierzchnia dachu 95,28 m2
- kubatura 402,18 m2
- wysokość 8,00 m
- min. gabaryty działki 17.96 × 15.96 m
